Vì sao đơn vay mua nhà của tôi bị từ chối? 7 lý do thường gặp (và cách khắc phục)

Bị từ chối khoản vay mua nhà nghe có vẻ như chuyện đã rồi. Nhưng thường thì không phải vậy. Hầu hết các trường hợp từ chối đều xuất phát từ một vài vấn đề có thể khắc phục được, và những người vay hiểu rõ lý do mình bị từ chối thường có thể nộp đơn lại thành công chỉ trong vài tháng. Đây là bảy lý do thường gặp nhất — và cách xử lý từng trường hợp.

1. Điểm tín dụng của bạn thấp hơn ngưỡng của bên cho vay

Mỗi chương trình vay đều có mức điểm tối thiểu. Khoản vay thông thường thường yêu cầu từ 620 trở lên, khoản vay FHA có thể xuống đến 580 (hoặc 500 nếu trả trước nhiều hơn). Nếu bạn đang ở gần ngưỡng, những thay đổi nhỏ — trả bớt nợ thẻ tín dụng, khiếu nại một lỗi sai — có thể đưa bạn vượt qua. Đây là cách khắc phục phổ biến nhất.

2. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn quá cao

Bên cho vay so sánh các khoản trả nợ hằng tháng với tổng thu nhập của bạn. Hầu hết muốn tổng nợ của bạn (bao gồm cả khoản vay mua nhà mới) dưới khoảng 43% thu nhập. Trả hết một khoản vay mua xe hoặc nợ thẻ tín dụng trước khi nộp đơn có thể hạ tỷ lệ này nhanh chóng.

3. Có lỗi sai hoặc nợ bị chuyển đòi trên báo cáo tín dụng của bạn

Một tỷ lệ đáng ngạc nhiên các báo cáo tín dụng chứa sai sót — tài khoản không phải của bạn, số dư đã trả rồi, hoặc các khoản nợ bị đòi trùng lặp. Khiếu nại những thông tin không chính xác có thể nâng điểm của bạn chỉ trong vài tuần.

4. Lịch sử tín dụng chưa đủ dày

Hồ sơ tín dụng mỏng (ít tài khoản, lịch sử ngắn) khiến bên cho vay e ngại. Trở thành người dùng được ủy quyền (authorized user) trên một tài khoản được quản lý tốt hoặc mở một thẻ tín dụng ký quỹ có thể xây dựng lịch sử theo thời gian.

5. Trả trễ gần đây hoặc số dư tăng vọt

Một lần trả trễ trong 12 tháng qua, hoặc các thẻ tín dụng đã dùng kịch hạn mức, là tín hiệu rủi ro. Đưa số dư xuống dưới 30% hạn mức — lý tưởng là dưới 10% — thường giúp điểm tín dụng cải thiện đáng kể.

6. Thu nhập không ổn định hoặc khó xác minh

Thu nhập từ tự kinh doanh và công việc tự do có thể khó chứng minh hơn. Một chuyên viên môi giới giỏi sẽ biết bên cho vay nào chuyên về khoản vay theo sao kê ngân hàng (bank-statement) và khoản vay non-QM dành riêng cho trường hợp này.

7. Việc từ chối thực ra là vấn đề về giá

Đôi khi bạn không hề bị từ chối — bạn chỉ được báo những điều khoản mà bạn không thể chấp nhận. Đó là vấn đề của việc so sánh, không phải vấn đề về điều kiện vay. So sánh nhiều chuyên viên môi giới có thể mang đến một lời đề nghị mà bên cho vay đầu tiên không đưa ra.

Bước tiếp theo nên làm gì

Nếu vấn đề nằm ở tín dụng, một kế hoạch tập trung có thể giúp bạn sẵn sàng vay mua nhà chỉ trong 90 ngày. Nếu vấn đề là ở chính lời đề nghị, giải pháp là sự cạnh tranh: hãy để nhiều chuyên viên môi giới đã được thẩm định cạnh tranh giành khoản vay của bạn thay vì chỉ dựa vào một bên.